房地产企业加计扣除涉税核算

　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定：

 

　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

 

　　（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

 

　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。

 

　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

 

　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

 

　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

 

　　（三）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

 

　　由上述文件可知，对于房地产企业而言允许计入20%，加计扣除的成本包括：

 

　　1，取得土地支付的价款（土地费）。

 

　　2，房地产直接开发成本（开发土地、建房、配套设施建设）

 

　　3，房地产开发间接成本（工资、福利等）

　　加计扣除的特殊规定：

 

　　1，取得土地后直接转让，未进行开发的不能加计扣除。

 

　　2，将生地变熟地转让的（即仅开发土地，但土地需具备七通一平方可），对于已经支出的开发成本和土地金额，可以加计20%扣除。-（国税函发〔1995〕110号）

 

　　3，代收的费用行政事业性费用等，可以作为不征税收入，但是对应的成本不能扣除，作为收入计入房价的，对应的成本费用可以扣除，但是不能作为加计扣除的基数。（国税发〔2007〕132号）

 

　　4，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（国税发〔2006〕187号）

 

　　那么对于企业购进已经开发建设，但是并未完工的房地产项目，所支付的收购价款，是否允许作为土地增值税清算时加计扣除的基数呢？

 

　　根据上述文件可知在国家法规层面可以加计扣除的项目，只包括支付的土地价款及直接开发成本、间接开发成本，而对于收购的未完工开发项目，其包括的费用明细（土地价款、已经开发的成本、相应的利润），在对方销售时，对应的土地价款及开发成本，是会加计扣除的，如果收购方收购后，收购成本后续任然可以作为加计扣除的基数的话，那么相当于开发同一个项目，而进行了两次加计扣除，而土地增值税是扣除对应的成本，就仅增值的部分征税，那么土地增值税方面，加计扣除部分必然造成重复加计扣除。

 

　　不过根据（国税函〔1995〕110号文件）可知，国家对于将生地变熟地后转让的，明确了转让方是可以加计扣除的，而根据文件本身的精神实质可知，受让方取得可直接用于建设的‘熟地’支付的土地价款，也是能够计入加计扣除的范围的，那么我们是否可以将此适用在转让未完工项目上呢？虽然我们企业有很大的倾向希望这样，但是具体文件层面对此还没有较为清晰的规定，值得我们思考（如果国家对于此处政策放开的话，那么对于收购方而已，如何准确核算对应的成本费用？），就地方而已各地有不同政策，可以参考地方文件，目前主流地方政策而言，对于收购房地产在建工程的，对应的收购成本都是不允许加计扣除的，只是对于后续开发的成本费用符合规定的可以加计扣除。